Avocat Permis de construire : les réponses à vos questions

Le permis de construire est l'autorisation d'urbanisme incontournable pour la majorité des projets de construction. Il peut générer de nombreux litiges pour lesquels l’assistance d’un avocat est nécessaire.
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Quand un permis de construire est-il nécessaire ?

En général, un permis de construire est obligatoire pour toute construction ou extension de plus de 20 m2.

Le permis de construire est obligatoire pour l’extension d’une construction (Art. R421-14 et R431-2 du code de l’urbanisme) :

  • De plus de 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher 
  • De plus de 40 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher dans les zones urbaines d’un PLU
  • Entre 20 m² et 40 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher et portant la surface totale à plus de 150 m² dans les zones urbaines d’un PLU

La division foncière consiste à séparer une parcelle en plusieurs.

Un permis d’aménager est obligatoire si vous souhaitez réaliser, par exemple (Art. R421-19 du code de l’urbanisme) :

  • Un lotissement (division de parcelle en plusieurs lots)
  • Un terrain de camping
  • Un parc résidentiel de loisirs
  • Un terrain destiné à la pratique de sports ou un terrain de motocross
  • Un terrain de golf
  • Des affouillements du sol d’une profondeur supérieure ou égale à 2 mètres ou portant sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares (quand ces affouillements ne sont pas liés à un permis de construire)
  • Des exhaussements du sol d’une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres ou portant sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares

Un permis d’aménager est aussi obligatoire, pour certains projets, lorsqu’ils se situent dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR), aux abords d’un monument historique, dans le périmètre d’un site classé ou inscrit ou encore dans une réserve naturelle (Art. R421-20 à R421-21 du code de l’urbanisme).

Si un permis d’aménager n’est pas obligatoire, vous devez au moins déposer une déclaration préalable (Art. L442-3 du code de l’urbanisme).

Un permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui vous permet de construire.

Le certificat d’urbanisme est un document informatif, sur vos droits à construire.

  • Le CU informatif vous informe sur les règles d’urbanisme, participations et taxes applicables à votre terrain 
  • Le CU opérationnel vous indique, en plus, si votre projet peut être réalisé (CU positif ou CU négatif)

 

Avantage : le CU cristallise les règles d’urbanisme applicables à la date d’obtention du CU. Ainsi, si vous avez obtenu un CU positif et que vous demandez un permis de construire, la mairie doit instruire votre demande en se fondant sur les règles et éléments contenus dans votre CU, pas sur les règles applicables au jour de votre demande.

Pour bénéficier de cet avantage, votre demande de permis doit être déposée dans un délai de 18 mois à partir de la date de votre CU positif.

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Comment obtenir un permis de construire ?

Vous avez constitué un dossier de demande de permis pour votre projet immobilier. Que va-t-il se passer après le dépôt de votre dossier en mairie ? Votre avocat répond à vos questions.

Pour qu’un permis de construire soit légal, il doit respecter plusieurs règles de forme et de fond :

  • Le dossier de demande doit être comporter toutes les pièces exigées par les articles R431-4 et suivants du code de l’urbanisme ;
  • Les pièces exigées, notamment les plans, doivent être complets et précis ;
  • Le projet doit respecter le règlement national d’urbanisme (RNU) en matière de sécurité et de salubrité (Art. R111-1 et s. du code de l’urbanisme) ;
  • Le projet doit respecter les règles du PLUi/PLU en matière d’implantation, de respect des distances par rapport aux limites de propriété, de hauteur, d’emprise au sol et d’aspect extérieur

 

Pour vous assurer de la légalité de votre construction avant le dépôt de votre permis, CSS Avocats peut réaliser un audit juridique pour sécuriser votre projet.

Le délai d’instruction commence à courir à compter du dépôt de votre dossier de demande de permis de construire, à condition qu’il soit complet, c’est-à-dire qu’il comporte toutes les pièces exigées (Art. R423-19 du code de l’urbanisme).

Le délai d’instruction pour les demandes de permis de construire est de :

  • 2 mois pour une maison individuelle
  • 3 mois pour les bâtiments professionnels et les logements collectifs

 

Le délai d’instruction peut être :

  • Majoré de 1 à 10 mois dans plusieurs cas (Art. R423-24 à R423-33 du code de l’urbanisme)
  • Prolongé exceptionnellement de 2 à 8 mois dans plusieurs cas (Art. R423-34 à R423-37-3 du code de l’urbanisme)

Si votre dossier de permis est incomplet, la mairie peut vous demander des pièces complémentaires (Art. R423-38 du code de l’urbanisme), dans un délai d’un mois.

La mairie ne peut vous demander que les pièces exigées légalement.

Si vous ne produisez pas les pièces demandées, votre demande de permis de construire sera considérée comme caduque.

Le délai d’instruction de votre demande de permis de construire ne commence à courir qu’à compter de la réception des pièces complémentaires demandées.

En principe, si la mairie ne vous notifie aucune réponse à l’issue du délai d’instruction : vous êtes bénéficiaire d’un permis de construire tacite (Art. L424-2 et R424-1 du code de l’urbanisme).

Mais par exception, l’absence de réponse vaut refus de votre demande de permis ou de déclaration préalable.

Il s’agit de cas énumérés aux articles R424-2 et R424-3 du code de l’urbanisme (monument historique, avis ABF défavorable…).

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Mon permis de construire a été refusé, que faire ?

Vous avez obtenu une décision défavorable et souhaitez savoir comment poursuivre votre projet.

L’assistance de votre avocat vous permettra de formuler un recours auprès de la mairie : recours gracieux auprès de la mairie ou recours hiérarchique, et/ou recours contentieux devant le tribunal administratif.

Une décision de sursis à statuer signifie que la mairie interrompt le délai d’instruction de votre demande de permis de construire pendant un délai d’au maximum 2 ans, souvent parce que le PLU est en cours de révision et que votre projet serait en contradiction avec.

Si vous souhaitez contester un sursis à statuer, vous pouvez adresser un recours gracieux à la mairie, dans un délai de 2 mois, afin qu’elle revoit sa position, en critiquant le motif retenu.

Vous pourrez également saisir le Tribunal administratif pour qu’il annule la décision de sursis à statuer.

L’arrêté de refus de permis de construire peut être contesté, dans un délai de 2 mois à compter de sa notification.

Le refus peut d’abord être contesté par un recours gracieux adressé à la mairie puis (ou directement) devant le Tribunal administratif.

Pour contester efficacement un refus de permis de construire, il faut :

  • Démontrer qu’il n’est pas suffisamment motivé (il n’explique pas vraiment pourquoi la mairie a pris cette décision) 
  • Démontrer que la mairie a fait une application erronée des règles d’urbanisme, alors que votre projet les respecte

Lorsque la mairie délivre un permis de construire, elle peut l’assortir de réserves (conditions à remplir pour obtenir effectivement le permis) ou de prescriptions (conditions à respecter pour que votre projet soit conforme) (Art L424-1 du code de l’urbanisme).

Par exemple, la mairie peut vous délivrer un permis de construire sous réserve d’instituer une servitude de passage, ou vous contraindre à utiliser telle couleur ou tel matériau.

Pour vous opposer aux réserves ou aux prescriptions, il faut :

  • Démontrer qu’elles ne sont pas suffisamment motivées (la mairie n’explique pas vraiment pourquoi elles vous sont imposées) 
  • Démontrer qu’elles ne sont pas nécessaires parce que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur ou qu’elles ne sont pas adaptées

En application de l’article L424-5 du code de l’urbanisme, la mairie peut vous retirer le permis de construire qu’elle a vous a accordé, mais uniquement si :

  • Dans les 3 mois après la date d’obtention de votre permis
  • Après vous avoir invité à présenter des observations écrites ou orales
  • Votre projet n’est pas conforme aux règles du PLU ou celles du code de l’urbanisme.

 

Pour défendre votre permis, vous pouvez :

  • Présenter des observations dès que la mairie vous invite à le faire ;
  • Former un recours gracieux contre la décision de retrait, directement adressé à la mairie
  • Former un recours contentieux, directement devant le Tribunal administratif.
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droit urbanisme

Mes travaux sont achevés, comment obtenir la conformité ?

La déclaration d’achèvement et conformité des travaux (DAACT) est un formulaire adressé à la mairie, afin qu’elle puisse contrôler si vos travaux respectent le permis de construire que vous avez obtenu.

La DAACT doit être déposée dès l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement (Art. L462-1 du code de l’urbanisme).

Quelle que soit l’autorisation d’urbanisme obtenue (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable), vous devez déposer une DAACT.

Elle doit être signée par le bénéficiaire du permis de construire ou son architecte (Art. R462-1 du code de l’urbanisme).

Dès réception de la DAACT en mairie, les services de l’urbanisme ont 3 mois pour procéder à une visite de vos travaux, c’est ce que l’on appelle une visite de récolement.

A l’issue de leur visite, dans le délai de 3 mois, si les services constatent que vos travaux ne sont pas conformes à votre permis de construire, la mairie peut en contester la conformité (Art. R462-6 du code de l’urbanisme).

La visite de récolement des travaux n’est en principe pas systématique mais il existe des cas dans lesquels elle doit obligatoirement être faite (Art. R462-7 du code de l’urbanisme).

Si la visite de récolement des travaux est obligatoire, alors le délai est de 5 mois (Art. R462-6 du code de l’urbanisme).

En cas de contestation de la conformité de vos travaux, la mairie vous mettra en demeure (Art. R462-9 du code de l’urbanisme), de :

  • Déposer un dossier de demande de permis de construire modificatif
  • Mettre vos travaux en conformité avec votre permis de construire

En l’absence de visite de récolement après 3 ou 5 mois suivant la réception de votre DAACT, il est conseillé d’obtenir une attestation certifiant la conformité de vos travaux à votre permis de construire, que vous devez demander directement à la mairie.

Si vous demandez un certificat de conformité, il vous sera délivré sous 15 jours.

En cas de refus ou d’absence de réponse de la mairie, vous pouvez demander votre certificat de conformité au préfet de votre département (Art. R462-10 du code de l’urbanisme).

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Puis-je régulariser des travaux non conformes ?

Vos travaux doivent être les mêmes que ceux indiquées dans votre dossier de permis (dimensions, hauteur, implantation, matériaux…). Ils doivent respecter les réserves ou prescriptions édictées.

A l’issue de la visite de récolement, la mairie peut contester les travaux et vous mettre en demeure de déposer un permis de construire modificatif ou de mettre vos travaux en conformité avec l’autorisation.

En l’absence de visite de récolement ou si vous n’avez pas respecté la mise en demeure de la mairie, la mairie peut engager des poursuites pénales à votre encontre, dans les 6 ans à compter de l’achèvement des travaux (Art. L480-4 du code de l’urbanisme).

Le juge pénal peut aussi vous ordonner de vous mettre en conformité en déposant un permis modificatif si votre projet est régularisable, ou la démolition si ce n’est pas possible.

La régularisation des travaux non conformes doit être faite spontanément, le plus vite possible :

  • Soit vous entreprenez des travaux pour rendre votre construction conforme
  • Soit vous déposez un dossier de demande de permis de construire modificatif qui intégrera les travaux réalisés afin de les « régulariser », à condition que les règles d’urbanisme en vigueur la permette

Une construction non-conforme au permis de construire, depuis plus de 10 ans après l’achèvement des travaux, ne peut plus faire l’objet d’une procédure civile ou d’une  procédure pénale (6 ans) tendant à ce qu’elle soit mise en conformité ou démolie.

De même, plus de 10 ans après l’achèvement des travaux, la mairie ne peut pas refuser de vous délivrer un nouveau permis de construire en vous reprochant seulement l’illégalité antérieure de votre construction (Art. L421-9 du code de l’urbanisme).

Il s’agit d’une prescription administrative, qui ne s’applique pas si notamment votre construction a été réalisée sans permis de construire.

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Recours en annulation contre le permis de construire

Nous défendons votre permis de construire en démontrant sa légalité.

Nous apprécions l’opportunité de déposer un permis modificatif afin de régulariser la situation.

Nous analysons l’opportunité de former un recours contre son permis de construire et contestons l’autorisation.

En fonction des vices du projet, nous apprécions l’opportunité de contester son permis  modificatif.

Nous pouvons mettre en demeure votre voisin de cesser ses travaux ou de régulariser sa construction.

Nous pouvons aussi mettre la mairie en demeure de dresser un procès-verbal d’infraction.

Nous vous assistons pour négocier avec la mairie et envisager des démarches de régularisation.

Nous vous assistons pour négocier et tenter d’éviter des poursuites, au besoin en envisageant des démarches de régularisation de votre construction.

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