Outil bien connu des professionnels de l’immobilier, le certificat d’urbanisme est un document juridique qui a pour objet d’informer le demandeur notamment sur les droits à construire sur un terrain.
La délivrance d’un tel document emporte des avantages non négligeables pour la réalisation de projets de construction, et relatifs au maintien des droits acquis. Si vous souhaitez acheter un terrain immobilier et/ou que vous souhaitez faire construire, demander un certificat d’urbanisme peut donc être une des premières démarches à effectuer.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Outil régi par l’article L410-1 du code de l’urbanisme, il se décompose en deux types :
- Un CU dit « informatif »
- Un CU dit « opérationnel »
Le CU informatif permet aux demandeurs d’être informés des limites administratives au droit de propriété existant sur la parcelle ainsi que les taxes et participations applicables. Il permet aussi de connaître les règles d’urbanisme applicables à la parcelle : règlement de la zone, existence de servitudes d’utilité publique, existence d’un droit de préemption, existence de protections particulières…
Le CU opérationnel permet aux demandeurs, en plus de délivrer ces informations, d’avoir une réponse quant à la faisabilité d’un projet de construction sur la parcelle.
Comment demander un certificat d’urbanisme ?
Pour demander un certificat d’urbanisme, il y a simplement lieu de remplir à cet effet un Cerfa de demande (13410*06), à adresser à la mairie du lieu de la parcelle .
S’il s’agit d’un CU informatif, le délai d’instruction sera d’un mois, s’il s’agit d’un certificat opérationnel, le délai sera de deux mois.
Si le CU n’est pas délivré à l’issue du délai d’instruction, le demandeur bénéficiera d’un CU tacite. Si elle estime que le CU tacite est illégal, l’administration disposera, en vertu de l’article L242-1 du code des relations entre le public et l’administration, d’un délai de 4 mois pour le retirer, au terme d’une procédure contradictoire.
Quels sont les effets d’un certificat d’urbanisme ?
De manière générale, qu’il soit informatif ou opérationnel, le CU permet de « cristalliser » les règles d’urbanisme applicable au terrain pendant 18 mois.
En pratique, lorsque d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis d’aménager, permis de construire, déclaration préalable…) sera déposée dans ce délai de 18 mois, elle devra être examinée par les services instructeurs au regard des règles indiquées dans le certificat d’urbanisme, pas au regard de règles qui pourraient être nouvelles depuis la délivrance dudit certificat.
Le CU présente donc l’avantage de faire bénéficier au porteur de projet des règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance, et de le prémunir des futures modifications de la règlementation.
Attention toutefois, cet avantage n’est pas absolu et comporte deux limites :
-Premièrement, l’évolution des règles ayant pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques demeurent opposables, même si elles sont moins favorables (par exemple, les prescriptions d’un PPRI) ;
-Deuxièmement, lorsqu’une procédure d’élaboration, de modification ou de révision d’un PLU/PLUi en est à un stade avancé, il sera indiqué dans le CU que l’administration aura la possibilité de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation d’urbanisme qui viendraient à être déposées.
Attention : si un CU opérationnel obtenu de manière tacite aura bien pour effet de cristalliser les règles d’urbanisme, il vaudra décision implicite de rejet s’agissant de la demande portant sur la faisabilité du projet envisagé. Un CU opérationnel tacite aura donc la même valeur juridique qu’un CU informationnel.
Et si le certificat d’urbanisme comporte des erreurs ?
Lorsque l’autorité qui délivre le CU commet une erreur ou une omission quant aux règles applicables à la parcelle, cette erreur ne sera pas prise en compte par les services instructeurs.
Cette situation peut amener à ce qu’une demande de permis de construire, appuyée sur un CU erroné ou incomplet, soit rejetée.
Dans ce cas, le pétitionnaire pourra engager la responsabilité de l’autorité qui l’a délivré, afin d’obtenir une indemnisation, s’il a subi des préjudices.
Un certificat d’urbanisme est-il prorogeable ?
Si le CU dispose d’une durée de validité de 18 mois, il peut être prorogé d’une année aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables n’ont pas été modifiées.
Il faut demander à la mairie la prolongation, par courrier simple, au moins 2 mois avant l’expiration de son délai de validité. En cas de silence de la mairie à compter de la réception de la demande de prolongation, le CU est tacitement prolongé.
Un certificat d’urbanisme est-il attaquable ?
Un CU constitue une décision administrative attaquable devant le juge administratif, en fonction des situations :
– Lorsque l’autorité compétente refuse de délivrer un CU, cette décision est attaquable par le demandeur.
– Lorsqu’un CU opérationnel « négatif » (rejetant la demande s’agissant de la faisabilité du projet de construction) est délivré, il est uniquement attaquable par le demandeur.
– Lorsqu’un certificat d’urbanisme opérationnel « positif » (acceptant la demande s’agissant de la faisabilité du projet de construction) est délivré, il est attaquable par les tiers intéressés au projet, comme par exemple les voisins.
Selon ces trois hypothèses, il s’agira de former un recours gracieux devant l’autorité qui a pris la décision et/ou un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif compétent dans un délai de 2 mois :
– A compter de la date de notification de la décision si c’est le demandeur qui attaque ;
– A compter de la connaissance du certificat si c’est un tiers qui attaque.
Attention, en cas de recours de la part d’un tiers, il devra être notifié à l’auteur de la décision ainsi qu’au bénéficiaire du certificat à peine d’irrecevabilité de son recours, en application de l’article R600-1 du code de l’urbanisme.
