Un permis de construire ou une déclaration préalable possède une durée de validité (I). Cela signifie que les travaux objets de l’autorisation doivent commencer avant la fin de cette validité. L’autorisation, éventuellement prolongée (II), arrivant à son terme, devient caduque (III), ce qui signifie qu’elle ne permet plus de réaliser les travaux initialement autorisés.
I. La durée de validité des autorisations d’urbanisme
La durée de validité d’une autorisation d’urbanisme est de trois ans à compter de la notification de la décision de la mairie (article R424-17 du code de l’urbanisme). Cette notification peut se faire par différents moyens, tels que :
- Un courrier recommandé avec accusé de réception ;
- Un envoi recommandé électronique ;
- Un autre procédé électronique équivalent, notamment un avis de dépôt.
Le délai commence à courir dès :
- La première présentation du courrier recommandé ;
- Le lendemain de l’envoi du recommandé électronique ou de tout autre avis électronique.
Dans le cas d’une autorisation tacite, c’est-à-dire lorsque la mairie ne répond pas dans le délai imparti pour l’instruction de la demande, l’autorisation est considérée comme acceptée. Le délai d’instruction dépend de la nature de la demande et varie :
- Un mois pour une déclaration préalable ;
- Deux mois pour un permis de construire ou de démolir concernant une maison individuelle ;
- Trois mois pour d’autres types de permis.
II. La prolongation des autorisations d’urbanisme
Les autorisations d’urbanisme peuvent être prolongées dans certaines conditions, conformément à l’article R424-21 du Code de l’urbanisme. Cette prolongation peut être accordée deux fois, chacune d’une durée d’un an.
La demande de prolongation doit être déposée au moins deux mois avant la fin de la validité initiale ou, en cas de prolongation déjà accordée, avant la fin de cette nouvelle période. Par exemple, pour une autorisation dont la validité expire le 12 mai 2028, une demande de prolongation doit être soumise avant le 12 mars 2029.
Seules les autorisations encore en cours de validité sont éligibles à une demande de prolongation. La mairie dispose de deux mois pour répondre, et l’absence de réponse vaut acceptation.
III. La caducité des autorisations d’urbanisme
L’autorisation devient caduque si les travaux ne commencent pas pendant sa durée de validité (donc 3, 4 ou 5 ans) suivant la délivrance de l’autorisation ou si les travaux sont interrompus pendant une durée d’un an consécutif.
Cependant, si le permis de construire fait l’objet d’un recours devant le juge administratif ou d’une action en démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, le délai de validité est suspendu jusqu’à la décision de justice définitive.
Le commencement des travaux, d’un point de vue matériel, se réfère au début effectif des opérations sur le chantier. Bien qu’aucune définition légale précise n’existe, la jurisprudence assimile ce commencement à des actes concrets tels que l’installation des palissades délimitant le périmètre, les travaux de terrassement ou la livraison du matériel sur le site (TA Rennes, 16 janvier 2024, n° 2306608).
L’interruption des travaux désigne une cessation temporaire ou définitive des activités sur le chantier. La jurisprudence distingue entre une suspension temporaire, souvent sans conséquences majeures, et un abandon définitif des travaux. Dans le cas d’une suspension, les tribunaux n’exigent généralement pas de formalités supplémentaires, considérant cette période comme faisant partie intégrante du processus de construction (CE, 10 mai 2017, SCI la Bruyère, n° 399405).
NB : Exécuter des travaux après la caducité du permis équivaut à réaliser des travaux sans autorisation. En conséquence, il s’agit d’une infraction au code de l’urbanisme et le bénéficiaire des travaux s’expose à des poursuites pénales. La commune peut d’abord mettre en demeure l’auteur de cesser les travaux et de régulariser ou remettre en état le terrain.
Article écrit par Enola Triqueneaux, stagiaire, sous la direction de Me Schmidt-Sarels.
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