En droit de l’urbanisme, il est un principe général selon lequel les autorisations d’urbanisme sont toujours délivrées sous réserve du droit des tiers.
Concrètement, vous vous apercevez qu’un projet de construction (construction nouvelle, extension, etc.) va être réalisé à proximité de chez vous par votre voisin et vous souhaitez vous y opposer ? Vous êtes donc un tiers au permis de construire ou à la déclaration préalable obtenu(e) par votre voisin et vous pouvez le ou la contester !
Vous trouverez ci-dessous des éléments pratiques afin de d’appréhender efficacement la contestation du permis de construire de votre voisin ou de mieux contrer les arguments de votre voisin qui souhaite contester votre projet.
Lorsque votre voisin a obtenu un permis de construire ou une déclaration de travaux, il se trouve dans l’obligation de l’afficher sur le terrain d’assiette de son projet de construction, et ce pendant toute la durée du chantier (1).
1. Le signal d’un projet de construction
L’affichage doit présenter les caractéristiques suivantes :
Concrètement, l’affichage du permis de construire prend la forme d’un panneau devant comporter des informations précises, lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public (2). Plus précisément, le panneau d’affichage doit être rectangulaire et présenter des dimensions supérieures à 80 cm (3).
Le panneau d’affichage doit comporter les informations suivantes :
Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer (4) :
- Les nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire ;
- Le nom de l’architecte auteur du projet architectural ;
- Les date de délivrance, numéro du permis et adresse de la mairie où le dossier est consultable ;
- La nature du projet et la superficie du terrain.
Plus précisément, le panneau d’affichage doit indiquer plusieurs éléments en fonction de la nature du projet et notamment (5) :
- La surface de plancher autorisée ;
- La hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel.
Enfin, le panneau d’affichage du permis de construire doit mentionner le droit au recours des tiers en indiquant que (6) :
- Le délai de recours contentieux est de 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain ;
- Tout recours doit avoir satisfait à l’obligation de double notification au bénéficiaire du permis ainsi qu’à l’autorité qui l’a délivré, à peine d’irrecevabilité.
Et si votre voisin n’affiche pas le permis de construire qu’il a obtenu ?
En pareille hypothèse, il faudra suivre avec attention le commencement des travaux.
→ Dès que votre voisin affiche son permis de construire ou, en l’absence d’un tel affichage, commence les travaux de construction, demandez le plus rapidement possible au service urbanisme de votre mairie de vous communiquer le dossier de demande déposé par votre voisin. Ce n’est qu’en analysant le dossier de demande de permis de construire que vous pourrez envisager de le contester.
Pour rappel, le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme est un document communicable de plein droit. Les mairies ne peuvent pas vous le refuser. Elles ne sont pas tenues de vous en faire une copie. Cependant, elles doivent au moins vous laisser consulter le dossier en mairie et prendre en photo les documents et plans. Si les services de la mairie vous opposent toutefois un refus, n’hésitez pas à solliciter votre Avocate qui se chargera d’en obtenir communication rapidement.
2. Les délais de recours des tiers
Si vous souhaitez contester le permis de construire obtenu par votre voisin afin de vous opposer à son projet de construction, vous devez nécessairement former un recours en respectant certains conditions de délai.
La détermination et le déclenchement des délais de recours dépendent du panneau d’affichage : 2 mois ou 1 an.
Le panneau d’affichage est présent et comporte toutes les informations requises : 2 mois
Le panneau d’affichage est bien implanté sur le terrain d’assiette du projet de construction et de manière visible depuis l’espace public et comporte toutes les informations mentionnées précédemment ? Vous disposez alors d’un délai de recours de 2 mois à compter de l’installation du panneau (7).
Le panneau d’affichage n’est pas présent ou ne comporte pas toutes les informations requises : 2 mois ou 1 an
Le Conseil d’Etat a jugé que le délai de recours ne commençait à courir qu’à compter de l’affichage complet du permis de construire, comportant toutes les informations requises (8).
Toutefois, cette hypothèse est à nuancer. En effet, en cas d’erreurs ou d’omissions relatives aux informations requises sur l’affichage du permis de construire, mais qui n’empêchent pas d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction, l’installation du panneau d’affichage permet de déclencher un délai de recours de 2 mois (9).
En cas inverse, en l’absence de panneau d’affichage ou lorsque les informations contenues sur le panneau sont clairement insuffisantes pour apprécier l’importance et la consistance du projet de construction, vous disposez d’un délai de recours de 1 an à compter de l’installation du panneau ou du commencement des travaux (10).
Si toutefois les travaux sont terminés, vous ne disposez plus que de six mois à compter de leur achèvement, en application de l’article R600-3 du code de l’urbanisme.
→ Dès que votre voisin affiche son permis de construire ou, en l’absence d’un tel affichage, démarre les travaux de construction, prenez soin de noter le délai de recours dont vous disposez.
Le respect de délais de recours est fondamental pour que vous ayez une chance d’obtenir l’annulation du permis de construire que vous contestez. En effet, tout recours formé après l’expiration du délai de recours le rend purement et simplement irrecevable. Vous ne pourrez donc plus contester le permis de construire de votre voisin.
3. Les types de recours envisageables
Afin de contester le permis de construire obtenu par votre voisin vous devez, en pratique, former un recours.
Deux types de recours s’offrent à vous et leur opportunité dépend du contexte.
Le recours gracieux à adresser au maire qui a délivré le permis :
Il vous est d’abord possible d’adresser un recours gracieux au Maire si vous estimez qu’il n’est pas fermé à l’idée de revenir sur sa décision et vous ne souhaitez pas, à ce stade, agir devant un Tribunal.
Concrètement, il s’agira d’adresser un courrier au Maire lui demandant de retirer le permis de construire qu’il a accordé à votre voisin. Il faudra alors, dans le courrier, avancer plusieurs arguments (moyens) permettant de démontrer que le permis délivré est illégal.
Pour ce faire, nous vous présenterons ci-après les moyens dont vous pourrez faire état dans votre recours gracieux.
Le recours gracieux devra bien sûr être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Dès que le Maire aura reçu votre recours gracieux, il dispose d’un délai de 2 mois pour y répondre :
- S’il répond à votre recours avant l’expiration du délai de 2 mois, il s’agira d’une décision explicite faisant droit à votre demande ou la rejetant ;
- S’il ne répond pas à votre recours à l’expiration du délai de 2 mois, il s’agira d’une décision implicite de rejet de votre demande.
Qu’il s’agisse d’une décision explicite ou implicite de rejet de votre demande, vous disposerez alors d’un nouveau délai de 2 mois afin de saisir le Tribunal administratif territorialement compétent pour poursuivre le contentieux et, ainsi, tenter d’obtenir l’annulation du permis de construire de votre voisin.
Le recours contentieux à introduire devant le Tribunal administratif territorialement compétent :
Si vous souhaitez poursuivre après une décision de refus du Maire, il vous faudra alors introduire un recours contentieux devant le Tribunal administratif territorialement compétent (celui dans le ressort duquel se trouve la commune).
Il vous est aussi possible de saisir directement le TA afin de demander au juge administratif d’annuler le permis de construire de votre voisin. Cette saisine directe peut être motivée par votre souhait de rapidité ou par l’état d’esprit du maire dont vous savez, à l’avance, qu’il ne fera pas droit à votre recours gracieux.
Les formalités à respecter quel que soit le recours :
Que vous optiez pour un recours gracieux et/ou un recours contentieux, vous devez impérativement former votre recours dans le délai de 2 mois ou de 1 an, comme nous l’avons vu précédemment.
En outre, qu’il s’agisse d’un recours gracieux et/ou d’un recours contentieux, vous devez obligatoirement notifier votre recours au bénéficiaire du permis de construire attaqué ainsi qu’au Maire qui l’a délivré (11).
Ces deux formalités doivent être respectées à peine d’irrecevabilité de votre recours.
→ Que vous formiez un recours gracieux et/ou un recours contentieux, n’hésitez pas à solliciter votre avocate afin qu’elle se charge de le rédiger et de maîtriser la procédure en y apportant son expertise juridique et technique.
4. Les conditions à remplir pour poursuivre au contentieux
Si vous souhaitez former un recours contentieux devant le TA, vous devez respecter les conditions de délai et l’obligation de notification de votre recours au bénéficiaire du permis attaqué ainsi qu’au maire qui l’a délivré.
Mais ce n’est pas tout, lorsque vous demandez l’annulation d’un permis de construire devant le TA, vous devez justifier d’un intérêt à agir suffisant.
L’intérêt à agir des personnes physiques :
Le code de l’urbanisme impose, pour justifier que vous avez un intérêt à agir contre le permis de construire de votre voisin, que vous démontriez que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de votre bien.
Le Conseil d’Etat a jugé que le voisin immédiat d’un projet de construction bénéficie, en principe, d’un intérêt à agir. Mais cela ne doit pas vous dispenser de justifier votre intérêt à agir dans votre recours contentieux.
En pratique, il conviendra d’établir, par tout moyen de preuve (constat d’huissier, études, photographies), que le projet de votre voisin vous causera des troubles :
- Nuisances sonores ou olfactives ;
- Perte d’ensoleillement ;
- Création de vues directes chez vous ;
- Détérioration de la vue.
Il conviendra enfin de joindre à votre recours un document permettant de justifier de votre qualité de propriétaire ou d’occupant du bien impacté par le projet de construction de votre voisin (un titre de propriété ou un bail d’habitation par exemple). Le respect de cette formalité est particulièrement important puisqu’il conditionne la recevabilité de votre recours contentieux (12).
L’intérêt à agir des personnes morales :
La démonstration de l’intérêt à agir des personnes morales, notamment les associations, est plus contraignante que pour les personnes physiques.
D’une part, l’association qui agit doit avoir été constituée et avoir déposé ses statuts en préfecture au moins 1 an avant la date de demande de permis de construire (13).
D’autre part, l’objet statutaire de l’association doit avoir un lien suffisant avec le permis de construire attaqué. Par exemple, « la défense du cadre de vie de la commune de … » ; « association des riverains du quartier de … ». Au contraire, une association ayant pour objet statutaire « la défense de l’environnement » ne justifie pas d’un intérêt à agir suffisant et n’est pas recevable à demander l’annulation d’un permis de construire en zone urbaine (14).
Il conviendra enfin de joindre à votre recours les statuts de l’association ainsi que le récépissé attestant de sa déclaration en préfecture. Le respect de cette formalité est particulièrement important puisqu’il conditionne la recevabilité de votre recours contentieux (15).
→ Que vous soyez une personne physique ou une personne morale, veillez bien à être en mesure de justifier d’un intérêt à agir suffisant. Ce point permettra que votre recours contentieux soit recevable et que vous ayez une chance que le juge administratif annule le permis de construire de votre voisin. Votre Avocate pourra vous conseiller à cet effet.
5. Les arguments à soulever pour obtenir l’annulation du permis de construire attaqué
Nous avons parlé précédemment des omissions qui pourraient entacher le panneau d’affichage ou même l’absence d’un tel panneau sur le terrain d’assiette du projet. Les éléments relatifs au panneau d’affichage ne sont opérants que pour déterminer la recevabilité du recours, pas la légalité du permis de construire.
Il nous faut maintenant regarder quels arguments juridiques seraient opérants pour contester la légalité du permis de construire attaqué. Il convient donc de soulever plusieurs autres arguments :
Vous pouvez faire valoir plusieurs arguments (“moyens”) à regrouper en deux catégories. Ceux qui touchent à la forme du permis de construire (la forme de l’arrêté portant délivrance de l’autorisation d’urbanisme) et ceux qui touchent le fond du permis de construire (les caractéristiques du projet autorisé au regard des règles d’urbanisme).
Les moyens touchant à la forme :
Plusieurs arguments touchant à la forme peuvent être soulevés :
- La personne qui a signé l’arrêté portant délivrance du permis de construire attaqué était incompétente pour le faire (par exemple un adjoint au Maire ne bénéficiant d’aucune délégation) ;
- Le dossier de demande déposé par votre voisin était incomplet (par exemple, il manquait des pièces graphiques légalement exigibles) ;
- Le dossier de demande déposé par votre voisin était insuffisant (par exemple, les pièces produites ne permettent pas d’apprécier la réalité du projet en terme de dimensions ou encore d’insertion par rapport aux voisins ou à l’environnement).
Les moyens touchant au fond :
Plusieurs arguments touchant au fond peuvent être soulevés :
- Les caractéristiques du projet ne respectent pas les règles du code de l’urbanisme (par exemple en matière de desserte et de sécurité) ;
- Les caractéristiques du projet ne respectent pas les règles du PLU/PLUi (par exemple, la hauteur autorisée est trop haute par rapport aux prescriptions du règlement du PLU/PLUi, l’implantation du projet ne respecte pas les distances par rapport aux limites séparatives de propriété, le projet ne s’insère pas dans l’environnement) ;
- L’implantation du projet ne respecte pas le RSD (règlement sanitaire départemental) (par exemple, le projet est implanté à une distance trop proche d’un bâtiment d’élevage).
En définitive, si le juge administratif retient qu’un de vos arguments est fondé et vous donne raison, il prononcera l’annulation du permis de construire obtenu par votre voisin. Ce dernier sera alors juridiquement empêché de réaliser son projet.
Attention à la demande de régularisation :
Le droit de l’urbanisme évolue de plus en plus en faveur des constructeurs et porteurs de projets immobiliers. Le bénéficiaire d’un permis de construire attaqué peut demander, en cours d’instance, la régularisation de son autorisation d’urbanisme afin de la rendre légale en obtenant un permis de construire modificatif qu’il communiquera au juge.
En pareille hypothèse, il vous sera possible d’attaquer ce permis de construire modificatif, toujours dans le cade de la même instance (16). Si le juge administratif considère que le permis de construire modificatif présenté par votre voisin permet de régulariser son projet au regard des règles d’urbanisme et que vous n’êtes pas en mesure de contester cette régularisation, faute d’arguments, il rejettera votre recours. Ce qui permettra alors à votre voisin de réaliser son projet.
6. Le démarrage des travaux : envisagez le référé-suspension
Si vous vous apercevez que les travaux de construction démarrent alors que vous avez formé un recours devant le TA, vous pouvez saisir le juge des référés du TA afin qu’il suspende le permis de construire obtenu par votre voisin.
Peu importe la date de début des travaux, cette possibilité n’est ouverte que dans le délai de cristallisation des moyens. Ce délai est de 2 mois à compter de la communication du premier mémoire en défense qui sera produit par l’administration ou le bénéficiaire du permis de construire (17).
Si le juge administratif fait droit à votre référé-suspension et suspend l’autorisation d’urbanisme de votre voisin, il sera juridiquement empêché de poursuivre les travaux. S’il s’obstine à les poursuivre, en méconnaissance de la mesure de suspension, il s’expose à des poursuites pénales.
→ La complexité du contentieux du permis de construire ainsi que la stratégie procédurale vous invitent à vous faire représenter par une Avocate compétente en la matière.
Vous souhaitez :
- Contester le projet de construction de votre voisin ?
- Être défendu en cas de recours contre le permis de construire que vous obtenu? -> Contactez Me Schmidt-Sarels, afin de préparer au mieux la défense de vos intérêts.
- Article R424-15 du code de l’urbanisme
- Article A424-18 du code de l’urbanisme
- Article A424-15 du code de l’urbanisme
- Articles A424-15 à A424-19 du code de l’urbanisme
- Article A424-16 du code de l’urbanisme
- Article A424-17 du code de l’urbanisme
- Article R600-2 du code de l’urbanisme
- CE, 25 fév. 2019, n°416610
- CE, 16 oct. 2019, n°419756
- CE, 9 nov. 2018, n°409872
- Article R600-1 du code de l’urbanisme
- Article R600-4 du code de l’urbanisme
- Article L600-1-1 du code de l’urbanisme
- CE, 12 avril 2022, n°451778
- Article R600-4 du code de l’urbanisme
- Article L600-5-1 du code de l’urbanisme
- Article L600-3 du code de l’urbanisme
