Les résidents d’un lotissement doivent être vigilants quant au respect de deux documents juridiques différents : le règlement et le cahier des charges du lotissement.
Ces deux documents relèvent de régimes juridiques distincts (I) : l’un est administratif et réglementaire (A), l’autre est civil et contractuel (B). Bien que distincts, ils présentent cependant un point commun : leur caducité (II).
I / Deux régimes juridiques distincts
A / Le règlement du lotissement : un document administratif réglementaire
Le règlement du lotissement est un acte administratif comprenant les règles d’urbanisme spécialement applicables au lotissement : utilisation des sols, implantation des constructions etc.
Le règlement du lotissement est rédigé par le lotisseur puis validé par le maire de la commune.
Il est à noter que le règlement n’est qu’un document facultatif.
En effet, en application de l’article R442-6 du code de l’urbanisme, le dossier de demande de permis d’aménager pour réaliser un lotissement ne doit pas obligatoirement contenir un projet de règlement.
A l’inverse, un tel document devra être produit « s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ».
Le règlement du lotissement est un acte administratif attaquable :
Le règlement du lotissement peut, en lui-même, faire l’objet d’un recours devant le juge administratif dans un délai de 2 mois suivant sa publication, tendant à son annulation.
Passé le délai de 2 mois, il sera possible de demander au maire de la commune concernée d’abroger le règlement du lotissement. Si ce dernier refuse, vous disposerez alors d’un nouveau délai de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif.
La méconnaissance du règlement du lotissement par un coloti ouvre deux actions civiles :
1. Lorsqu’un coloti viole les dispositions du règlement, il peut faire l’objet d’une action civile en responsabilité extracontractuelle fondée sur l’article 1240 du code civil.
Cette action est ouverte à toute personne, à condition de prouver l’existence d’un préjudice en lien direct avec la violation du règlement du lotissement par un coloti :
« (…) toute personne qui y a un intérêt peut se prévaloir du règlement de lotissement et que la méconnaissance par un coloti de toute disposition réglementaire du lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement extracontractuel dès lors qu’elle occasionne un préjudice à un autre coloti (…) »[1]
Pour exercer cette action en responsabilité et obtenir des dommages-intérêts, il faut agir dans un délai de 5 ans.
2. La méconnaissance du règlement du lotissement ouvre aussi une action civile en démolition fondée sur l’article L480-13 du code de l’urbanisme[2].
Cependant, pour que cette action puisse prospérer, il faut que l’autorisation d’urbanisme à l’origine de la méconnaissance du règlement du lotissement ait été annulé par le juge administratif et que la construction litigieuse se situe dans l’une des zones énumérées par l’article du code de l’urbanisme (ce qui réduit drastiquement le champ d’application de l’action en démolition)[3].
L’action civile en démolition d’une construction doit être exercée dans un délai de 2 ans pour agir après décision définitive de la juridiction administrative[4].
B / Le cahier des charges : un document civil et contractuel
Le cahier des charges du lotissement est un document contractuel auquel chaque coloti est partie.
La méconnaissance du cahier des charges par un coloti ouvre une action civile :
En effet, lorsqu’un coloti viole les dispositions du cahier des charges du lotissement, il peut faire l’objet d’une action civile en responsabilité qui, cette fois, est une action en responsabilité contractuelle.
Cette action est ouverte à tout coloti puisque chaque coloti a la qualité de partie au cahier des charges du lotissement, et à la différence de l’action civile relative au règlement, le coloti qui agit n’a pas besoin de prouver l’existence d’un préjudice en lien avec la violation du cahier des charges du lotissement.
Pour exercer cette action en responsabilité et obtenir des dommages-intérêts, il faut agir dans un délai de 5 ans (il s’agit d’une action personnelle) :
« L’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale. »[5]
Par ailleurs, dans le cadre de cette action, il est possible de demander la démolition ou la mise en conformité d’une construction qui serait contraire aux prescriptions du cahier des charges du lotissement.
A la différence de l’action en démolition fondée sur la méconnaissance du règlement du lotissement, elle n’est pas conditionnée à l’annulation de l’autorisation d’urbanisme par le juge administratif :
« Cependant, il est désormais retenu que seul l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique. (3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 18-13.288).
A l’inverse, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsqu’est invoquée la violation des seules règles de droit privé (violation des règles du cahier des charges d’un lotissement (…)) »[6]
L’action en démolition contre un coloti pour non-respect du cahier des charges, à la différence de l’action en démolition fondée sur le non-respect du règlement, peut être exercée dans un délai de 30 ans (il s’agit d’une action réelle immobilière) :
« L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. »[7]
S’agissant de l’action en démolition fondée sur le non-respect du cahier des charges, il semble que les juges exigent la preuve d’un préjudice réel pour faire droit à la demande et en apprécie la proportionnalité :
« En l’absence d’éléments probants de son préjudice versés aux débats, la cour considère que la démolition des extensions réalisées par les époux [N] apparaît comme disproportionnée au regard de l’intérêt poursuivi par Madame [S] [C] qui ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice causé par ces constructions. »[8]
[1] CA Paris, 21 avril 2023, n° 22/08374
[2] Cass., 3ème civ., 21 mars 2019, n° 18-13.288
[3] CA Amiens, 8 mars 2022, n° 18/04143
[4] Art. L480-13 du code de l’urbanisme
[5] Cass., 3ème civ., 6 avril 2022, n° 21-13.891
[6] CA Amiens, 8 mars 2022, n° 18/04143
[7] Cass., 3ème civ., 6 avril 2022, n° 21-13.891
[8] CA Pau, 15 novembre 2022, n° 20/02431
