Constructions irrégulières : le maire et la procédure de mise en demeure sous astreinte

Constructions sans permis ou non conformes à l’autorisation délivrée… Face aux infractions au code de l’urbanisme, depuis la loi « engagement et proximité » du 27 décembre 2019, le maire peut agir directement, sans nécessairement passer par la voie judiciaire.

Par le recours à des mises en demeure et des astreintes, les élus locaux disposent de moyens juridiques efficaces pour réagir promptement et inciter les contrevenants à régulariser leur situation.

En plus d’assurer la préservation du cadre de vie, ces mesures à la fois préventives et coercitives renforcent l’autorité des maires et contribuent à la bonne gestion de l’aménagement urbain local.

La procédure encadrée par les articles L481-1 à L481-3 du Code de l’urbanisme offre la possibilité de demander des mesures de conformité et le paiement d’astreintes pouvant s’élever jusqu’à 500 euros par jour de retard, sans dépasser 25 000 euros au total.

Champ d’application et pouvoirs du maire

Le champ de la mise en demeure de l’article L481-1 du code de l’urbanisme est large.

Il concerne toutes les infractions visées par le code de l’urbanisme. Cela inclut donc : les constructions sans autorisation, les constructions édifiées en méconnaissance de l’autorisation obtenue, ainsi que les constructions sans formalités mais qui ne respectent pas les règles d’urbanisme (par ex : un abri de jardin de moins de 5 m2, qui méconnaît les règles de distance imposées par le PLU).

L’autorité compétente en matière d’urbanisme a le pouvoir d’enjoindre à l’auteur de l’infraction de régulariser la situation et de prononcer une astreinte sans recourir au juge pénal.

Cette régularisation peut passer par :

• Le dépôt d’une demande de régularisation de la construction (déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme qui prenant en compte l’existant, si toutefois la construction est régularisable au regard des règles en vigueur).
• La mise en conformité de la construction (procéder aux travaux nécessaires pour que les caractéristiques de la construction soient conformes à l’autorisation délivrée) 

Il a été jugé que la mise en conformité peut comprendre la démolition des constructions (arrêt du 22 décembre 2022, n°463331).

Le législateur va encore plus loin en ajoutant, dans la loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, un paragraphe IV à l’article L481-1. Celui-ci prévoit qu’en cas de travaux « qui présentent un risque certain pour la sécurité ou pour la santé », le maire « peut procéder d’office à la réalisation des mesures prescrites, aux frais de l’intéressé. ».

Si la construction en cause n’est pas régularisable, le maire peut solliciter du juge judiciaire l’autorisation de procéder à la « démolition complète des installations » visées, aux frais de l’intéressé.

Etapes pour mettre en demeure les contrevenants de régulariser leur situation

1. Établissement du procès-verbal d’Infraction : la première requiert que le maire, sur le rapport de ses agents habilités, établisse un procès-verbal d’infraction suivant l’article L480-1 du Code de l’urbanisme. Cette étape fondamentale doit être suivie de la transmission du dossier au Procureur de la République, tout en informant l’auteur de l’infraction des manquements relevés.
2. Invitation à présenter des observations : Conformément au principe du contradictoire et dans le cadre des articles L121-1 et L121-2 du code des relations entre le public et l’administration, l’auteur présumé de l’infraction doit être averti de la situation et invité à formuler ses observations dans un délai clairement établi.
3. Mise en demeure : Suite à ce dialogue initial, si aucune solution n’est trouvée ou si les manquements perdurent, le maire peut alors prononcer une mise en demeure. Ce courrier indique les mesures à prendre pour remettre la construction ou le terrain dans une situation conforme aux règles d’urbanisme.
4. Arrêté de recouvrement de l’astreinte : À l’expiration du délai imparti par la mise en demeure, si l’intéressé n’a pas pris les mesures de régularisation nécessaires, une astreinte administrative peut être prononcée par un arrêté motivé du maire et appliquée chaque jour où l’infraction perdure, tenant compte de la nature de l’infraction et de l’ampleur des mesures prescrites. L’astreinte peut également être prononcée ultérieurement, à tout moment. Attention : dans ce cas, il faut à nouveau mettre en œuvre une procédure contradictoire, en écrivant à l’intéressé l’intention de la commune d’appliquer une astreinte, puis prendre un arrêté d’astreinte.
5. Recouvrement de l’astreinte : L’astreinte est liquidée trimestriellement. Le montant maximal de cette astreinte s’élève à 25 000 euros, avec une possibilité d’exonération partielle ou totale si l’auteur de l’infraction justifie que les manquements subsistent indépendamment de sa volonté. Les sommes dues sont recouvrées par la commune et doivent bénéficier au territoire concerné. En parallèle, il est possible
6. D’exiger une consignation : Selon l’article L481-3 du Code de l’urbanisme, le maire peut requérir de l’auteur de l’infraction la consignation d’une somme équivalant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité. Cette somme est ensuite restituée au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Cette procédure renforce les pouvoirs des élus locaux en matière d’urbanisme. Ainsi, la commune, avec la célérité avec laquelle elle traite les infractions, s’affirme comme un acteur central de l’aménagement durable de son territoire.

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