La loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 a été promulguée. Documents d’urbanisme, dérogations au PLU, contentieux… Décryptons les mesures qui vont impacter directement les acteurs de l’urbanisme, au premier rang desquels figurent les collectivités, les aménageurs et les promoteurs, dans leur projets d’urbanisme.
Les nouveautés en matière de documents d’urbanisme
En matière d’évolution des plans locaux d’urbanisme (PLU), une rationalisation des procédures est à noter : seules 2 des 4 procédures subsistent. Il s’agit de la modification simplifiée, qui devient la norme. La procédure de révision n’intervient que pour les évolutions structurantes et impactant le projet d’aménagement et de développement durables – PADD (art. L153-1 et s.)
Certaines modifications mineures sont dispensées d’évaluation environnementale, telles une rectification d’erreur matérielle ou la réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser (art. L104-3).
La loi créé le « document d’urbanisme unique » (DUU), fusionnant le schéma de cohérence territoriale (SCoT) et le PLU intercommunal (PLU(i)) lorsque leurs périmètres sont identiques, afin de simplifier la gouvernance et réduire les coûts (art. L146-1).
- Les dispositions précitées entreront en vigueur six mois après la promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026, et s’appliqueront aux procédures d’évolution des SCoT ou des PLU décidées à compter de cette date.
Les mesures visant à favoriser la construction de logements
Après avis de l’autorité compétente en matière de PLU, le maire peut autoriser le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière en dérogeant aux règles du PLU. L’avis conforme de la CDPENAF en zone agricole ou de la CDNPS en zone naturelle reste requis (art. L152-6-9).
La loi instaure des mesures visant à permettre davantage de construction de logements dans les zones d’activité économique. Les maires peuvent, au cas par cas, délivrer des autorisations d’urbanisme comportant des dérogations :
- relatives aux destinations pour permettre la construction de logements lorsque le règlement du PLU l’interdit
- relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement.
De même, dans zones urbaines ou à urbaniser, le maire peut déroger aux règles de destination du PLU par décision motivée (art. L152-6-7 à L152-6-10), pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinés spécifiquement à l’usage des étudiants.
Certains projets de logements sont notamment exonérés d’enquête publique, au profit d’une participation du public par voie électronique. Egalement, le permis d’aménager multisites est généralisé, assorti de la possibilité d’intégrer des sites à renaturer dans le périmètre des opérations (art. L442-1-3).
Enfin, la réforme comprend la mise en place d’un nouvel outil d’aménagement, l’opération de transformation urbaine (OTU), dans les zones pavillonnaires et commerciales, et ont pour objet de requalifier le bâti existant et l’optimisation de l’espace et visent à assurer la réalisation des OAP. L’OTU est approuvée par délibération du conseil municipal, qui en fixe les caractéristiques, le programme et le financement (art. L315-1).
Lutte contre les constructions irrégulières : les pouvoirs des maires renforcés
La mise en demeure sous astreinte en cas de construction illégale, permet au maire d’exiger la régularisation ou la remise en état/démolition. L’astreinte journalière passe de 500 à 1000€ par jour, et le plafond de cette sanction de 25.000 à 100.000 € (art. L481-1 et s. du code de l’urbanisme).
La sécurisation du contentieux des autorisations d’urbanisme
Le contentieux de l’urbanisme subit une évolution importante : désormais, le recours gracieux doit être exercé dans un délai d’un mois au lieu de deux et ne proroge plus le délai de recours contentieux (nouvel article L600-12-1).
Les requérants sont donc poussés à former directement un recours contentieux contre une décision octroyant ou refusant un permis ou une déclaration préalable.
Cela signifie l’absence de possibilité de négocier avant d’aller en justice… A l’heure du développement de l’amiable, cela paraît regrettable, d’autant que la disposition vaut aussi pour les refus de permis ou les oppositions à déclaration préalable.
Points de vigilance :
- en cas de refus d’une autorisation d’urbanisme, le maire, à l’occasion d’un recours contentieux, invoquer de nouveaux motifs de refus, c’est le mécanisme de la substitution de motifs. Désormais, cette possibilité est cristallisée après 2 mois suivant la formation du recours devant le TA ou en appel (art. L600-2). Le maire a donc tout intérêt à produire son mémoire le plus rapidement possible s’il entend invoquer d’éventuels nouveaux motifs.
- En cas de référé-suspension formé à l’encontre d’un refus de permis ou d’une décision d’opposition à déclaration préalable, le requérant bénéficie d’une présomption d’urgence
Solarisation des parkings
La loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production des énergies renouvelables dite loi APER a imposé la solarisation des parkings extérieurs existants de plus de 1 500 m², sur au moins la moitié de leur suface. Cette obligation est assouplie afin de permettre un panachage entre ombrières et végétalisation (arbres à large canopée). Néanmoins, 35% minimum de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des panneaux solaires. La loi permet également plusieurs sources d’énergies renouvelables (photovoltaïque et géothermie etc.).
Enfin, les parkings de moins 10 000 m² auront jusqu’au 1er janvier 2030 au lieu du 1er juillet 2028 pour se conformer, afin de pouvoir s’approvisionner en ombrières résilientes.
Texte de loi ici.
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