(Ré)concilier activité agricole et protection de l’environnement : c’est tout l’enjeu du bail rural environnemental. Derrière cette appellation se cache non pas un contrat autonome, mais un bail rural classique enrichi de clauses environnementales opposables au preneur. Qui peut y recourir ? Sur quelles pratiques ces clauses peuvent-elles porter ? Et que risque le preneur qui ne les respecte pas ? Tour d’horizon.
Pourquoi parle-t-on de bail rural environnemental ?
En réalité, le bail rural environnemental ne dispose pas de régime juridique propre : il s’agit bien d’un bail rural, mais qui a la particularité de contenir des clauses environnementales opposables au preneur.
Que sont des clauses environnementales ?
En application de l’article L. 411-27 du code rural, les clauses environnementales sont celles qui visent au respect, par le preneur, de pratiques ayant pour objet :
- la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air ;
- la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ;
- les obligations de maintien d’un taux minimal d’infrastructures écologiques.
Des clauses environnementales peuvent-elles être insérées dans tous les baux ruraux ?
Non. En application de l’article L. 411-27 du code rural, les clauses environnementales ne peuvent être incluses dans les baux ruraux que dans les cas suivants :
- pour garantir le maintien des pratiques ou infrastructures citées ci-dessus, sur les parcelles données à bail ;
- lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée pour la protection de l’environnement, une personne morale agréée « entreprise solidaire », une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation ;
- lorsque les parcelles données à bail se situent dans les espaces mentionnés aux articles L. 211-3, L. 211-12, L. 322-1, L. 331-1, L. 331-2, L. 332-1, L. 332-16, L. 333-1, L. 341-4 à L. 341-6, L. 371-1 à L. 371-3, L. 411-2, L. 414-1 et L. 562-1 du code de l’environnement, à l’article L. 1321-2 du code de la santé publique et à l’article L. 114-1 du code rural (s’ils font l’objet d’un document de gestion officiel).
Ce dernier cas vise, concrètement, les zones et espaces protégés suivants :
| Référence | Espace concerné |
| Art. L. 211-3 c. env. | Zonages liés à la gestion de l’eau (zones de répartition des eaux, zones soumises à contraintes environnementales, zones humides d’intérêt environnemental particulier, zones d’érosion) |
| Art. L. 211-12 c. env. | Zones humides faisant l’objet de servitudes (rétention temporaire des crues, mobilité du lit mineur, zones stratégiques pour la gestion de l’eau) |
| Art. L. 322-1 c. env. | Terrains du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres |
| Art. L. 331-1 et L. 331-2 c. env. | Parcs nationaux |
| Art. L. 332-1 et L. 332-16 c. env. | Réserves naturelles et leurs périmètres de protection |
| Art. L. 333-1 c. env. | Parcs naturels régionaux |
| Art. L. 341-4 à L. 341-6 c. env. | Sites classés et inscrits (monuments naturels et sites) |
| Art. L. 371-1 à L. 371-3 c. env. | Trame verte et trame bleue |
| Art. L. 411-2 c. env. | Espaces liés à la protection des espèces et habitats naturels |
| Art. L. 414-1 c. env. | Sites Natura 2000 |
| Art. L. 562-1 c. env. | Zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) |
| Art. L. 1321-2 c. santé publ. | Périmètres de protection des captages d’eau destinée à la consommation humaine |
| Art. L. 114-1 c. rural | Zones d’érosion des sols |
Quel est le contenu des clauses environnementales ?
En application de l’article R. 411-9-11-1 du code rural, les clauses environnementales portent sur les pratiques culturales suivantes :
- le non-retournement des prairies ;
- la création, le maintien et les modalités de gestion des surfaces en herbe ;
- les modalités de récolte ;
- l’ouverture d’un milieu embroussaillé et le maintien de l’ouverture d’un milieu menacé par l’embroussaillement ;
- la mise en défens de parcelles ou de parties de parcelle ;
- la limitation ou l’interdiction des apports en fertilisants ;
- la limitation ou l’interdiction des produits phytosanitaires ;
- la couverture végétale du sol, périodique ou permanente, pour les cultures annuelles ou les cultures pérennes ;
- l’implantation, le maintien et les modalités d’entretien de couverts spécifiques à vocation environnementale ;
- l’interdiction de l’irrigation, du drainage et de toutes formes d’assainissement ;
- les modalités de submersion des parcelles et de gestion des niveaux d’eau ;
- la diversification de l’assolement ;
- la création, le maintien et les modalités d’entretien de haies, talus, bosquets, arbres isolés, arbres alignés, bandes tampons le long des cours d’eau ou le long des forêts, mares, fossés, terrasses, murets ;
- les techniques de travail du sol ;
- la conduite de cultures ou d’élevage suivant le cahier des charges de l’agriculture biologique ;
- les pratiques associant agriculture et forêt, notamment l’agroforesterie.
Lorsque des clauses environnementales sont insérées dans le bail rural, celui-ci doit aussi prévoir et fixer les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’assurer, annuellement, du respect par le preneur des pratiques culturales convenues.
Quels sont les avantages et les inconvénients pour le preneur ?
Bien négociées, les clauses environnementales deviennent un atout plutôt qu’une contrainte. Elles permettent à l’exploitant de mettre en avant des pratiques durables comme argument commercial : une production certifiée bio ou issue d’une conduite agroécologique se valorise auprès des consommateurs. Elles ouvrent aussi l’accès à certaines aides et sécurisent les soutiens publics dès lors que le cahier des charges est respecté. Sur le plan financier, l’exploitant peut obtenir une baisse de fermage ou une participation du bailleur aux investissements (haies, bandes enherbées…). Enfin, une répartition des coûts fixée dès la signature protège le preneur en fin de bail.
En revanche, les conséquences du non-respect des pratiques culturales convenues dans le cadre des clauses environnementales peuvent être graves pour le preneur.
En effet, en application de l’article L. 411-31 du code rural, lorsque le preneur ne respecte pas les clauses environnementales du bail rural, le bailleur peut en demander la résiliation. Cette résiliation n’a toutefois rien d’automatique : elle est écartée en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, et suppose, à peine de nullité, une mise en demeure préalable du preneur rappelant les termes de l’article L. 411-31.
Dans ce cas de figure, le bailleur doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) et dispose de deux options :
- soit il demande la résiliation du bail (action en résiliation) ;
- soit il demande de condamner le preneur à appliquer les clauses environnementales (action en exécution).
Au-delà de la résiliation, l’article L. 411-53 du code rural permet également au bailleur, dans les mêmes conditions, de s’opposer au renouvellement du bail.
Et côté bailleur ?
Du côté du propriétaire, ces clauses servent d’abord à préserver la qualité de son foncier : protection des sols, de l’eau, des haies et de la biodiversité entretiennent la valeur du bien sur le long terme. Elles renforcent aussi une image durable et responsable, valorisante pour le patrimoine loué. Le bailleur peut imposer des pratiques précises (couverture végétale, certification, maintien de bandes enherbées) à condition qu’elles soient proportionnées, validées par la commission paritaire et rattachées à un document de gestion officiel. En contrepartie d’efforts partagés, il sécurise une relation locative stable et anticipe la remise en état des parcelles.
Ces bénéfices ne se concrétisent que si les clauses sont mesurables, contrôlables et issues d’une négociation équilibrée, faute de quoi elles exposent les deux parties à un contentieux.
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