Le législateur a voulu sécuriser davantage les autorisations d’urbanisme, à travers les mesures de régularisation prévues aux articles L600-5 et L600-5-1 du code de l’urbanisme. L’objectif est donc d’éviter, dans la mesure du possible, les annulations de permis.
A l’occasion d’un contentieux engagé contre un permis de construire, il est possible que les vices soulevés par le requérant soient des vices considérés comme « régularisables ».
Le bénéficiaire du permis pourra « revoir sa copie » et échapper à une annulation totale.
Le cas échéant, il s’agira déposer un permis de construire modificatif afin de modifier le projet de manière à régulariser les points attaqués, si toutefois cela s’avère possible au regard des règles d’urbanisme en vigueur (I).
La mise en œuvre de cette possibilité ne laisse toutefois pas le requérant dépourvu de tout moyen de contre-attaque (II).
I / Côté défendeur : la demande de régularisation en cours d’instance
Au cours d’un procès, et saisi d’une demande du bénéficiaire du permis de construire attaqué, le juge administratif peut faire application des articles L600-5 ou L600-5-1 du code de l’urbanisme.
- L’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme
Au titre de l’article L600-5 du code de l’urbanisme :
« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. »
A ce titre, il importe que les vices soient « régularisables » et une telle demande peut porter sur plusieurs vices[1].
Dans ce cas, le juge fixe un délai pour que le titulaire du permis puisse en demander la régularisation auprès de l’administration.
Cette faculté existe même après l’achèvement des travaux.
- Le sursis à statuer dans l’attente d’un permis modificatif
Plus intéressant encore, depuis 2013, en application de l’article L600-5-1 du même code, le juge administratif peut surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai imparti au bénéficiaire du permis de construire afin de le régulariser :
« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »
Dès lors qu’une mesure de régularisation, par la délivrance d’un permis de construire modificatif, est notifiée au juge administratif dans le délai imparti, il pourra statuer après avoir invité les parties à présenter leurs observations.
Attention : ces pouvoirs ne sont que de facultés dont dispose le juge administratif. Il appartient ainsi au bénéficiaire du permis de construire attaqué de demander expressément le sursis à statuer afin de régulariser son projet, s’il souhaite l’obtenir.
Si le juge refuse de faire application de ces dispositions, il devra motiver sa décision. Le bénéficiaire du permis de construire attaqué pourra contester cette décision en appel. Le cas échéant, il s’agira alors de démontrer que les vices soulevés par le requérant constituent bien des vices « régularisables ».
In fine, si les mesures de régularisation obtenues par la délivrance d’un permis modificatif, dans le délai imparti, permettent de contrer les arguments du requérant et rendent le projet conforme aux règles d’urbanisme en vigueur, le juge administratif rejettera le recours.
Aucune automaticité de régularisation n’est prévue. Ainsi, même dans le cas où le projet devient conforme à une règle d’urbanisme en raison par exemple d’une modification du PLU, le pétitionnaire doit tout de même obtenir un permis modificatif[2].
- La demande de régularisation spontanée
Sans avoir préalablement demandé le sursis à statuer, le bénéficiaire du permis de construire attaqué peut produire spontanément une mesure de régularisation en cours d’instance (production d’un permis de construire modificatif). Le cas échéant, après avoir invité les parties à formuler des observations sur le permis de construire modificatif ainsi produit, le juge pourra le prendre en considération pour trancher le litige, sans surseoir à statuer.
II / Côté demandeur : la possible contestation du permis modificatif
A contrario, s’il est possible au bénéficiaire du permis attaqué d’en demander la régularisation en cours d’instance, il est aussi possible au requérant de contre-attaquer.
- Dans le cas d’une annulation partielle
Plusieurs cas de figure peuvent se dessiner :
- Le requérant peut interjeter appel du jugement prononçant une annulation partielle, dans le délai de 2 mois[3] ;
- Le requérant peut contester la mesure de régularisation obtenue par le bénéficiaire (contestation de l’arrêté délivrant le permis de construire modificatif) ;
- En l’absence de mesure de régularisation, aucune sanction spécifique n’est prévue, sauf à veiller que le projet de construction soit matériellement conforme au contenu du permis et tenant compte de l’annulation partielle prononcée.
A défaut, cette situation pourrait caractériser une infraction au code de l’urbanisme, pour laquelle il est possible de mettre le maire en demeure de dresser un procès-verbal d’infraction ainsi qu’un arrêté interruptif de travaux[4].
- Dans le cas d’un sursis à statuer
Le demandeur peut contester directement le permis de construire modificatif obtenu, dans le cadre de l’instance en cours (et non une nouvelle instance indépendante).
Le requérant devra produire de nouveaux arguments, non plus dirigés cette fois contre le permis de construire initialement attaqué mais contre le permis de construire modificatif[5].
- Dans le cas d’une demande de régularisation spontanée
Dès lors que le bénéficiaire du permis attaqué produit spontanément une mesure de régularisation (permis de construire modificatif), sans avoir préalablement demandé le bénéfice d’un sursis à statuer, le juge doit inviter le demandeur à formuler des observations.
Le requérant devra donc démontrer que le permis de construire modificatif ainsi produit ne permet pas de régulariser le projet.
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[1] CE, avis, 2 octobre 2020, Barrier, n° 438318
[2] CE 4 mai 2023, Société Octogone, n° 464702, publié au recueil Lebon
[3] CE, 15 février 2019, Commune de Cogolin, n° 401384
[4] Art. L480-1 et s. du code de l’urbanisme
[5] Art. L600-5-2 du code de l’urbanisme
